Imóveis: a festa acabou


Já são 4h30 da manhã, quase toda a turma foi embora, mas os mais animados ainda estão no salão de festas. O DJ coloca o som no volume máximo e toca músicas dançantes na tentativa de manter o astral elevado entre os poucos presentes. Ainda que coisas memoráveis possam acontecer antes de o dia clarear, geralmente o melhor da festa já ficou para trás. Imaginou a cena? Pois 2014 está para o mercado imobiliário como as últimas horas da madrugada estão para os baladeiros. O ciclo de forte alta dos preços de imóveis que durou quase seis anos encontrou seu final e, à medida que o tempo vai passando, as oportuni­dades e os grandes negócios ficam cada vez mais escassos.
Os números demonstram que o setor imobiliário foi um dos que mais sentiram o baque da desaceleração generalizada da economia brasileira. De acordo com dados do Secovi-SR o sindicato da habitação, nos oito primeiros meses deste ano foram fechadas 11.587 vendas de imóveis na ci­dade de São Paulo, uma queda de 48,8% em relação ao mesmo período do ano passado, O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, minimiza o resultado e diz que a base de comparação contribui para essa redução tão acentuada. “No ano passado, o mercado se comportou muito acima das expectativas, com o lan­çamento de 5.671 unidades e a venda de 6,361 unidades a mais do que em 2012, Esse resultado prejudica eventuais com­parações”, diz.
Os sinais de que o mercado desacele­rou, no entanto, estão por toda a parte. Os compradores têm se mostrado mais cau­telosos e seletivos – o que tem impacto sobre os preços. O índice FipeZap, que considera as sete principais capitais brasi­leiras, mostra uma valorização dos imó­veis de 9,2% em um período de 12 meses até setembro. Três anos antes, a alta em 12 meses até setembro havia sido de 29,73%, Considerando apenas os nove primeiro meses deste ano, os preços au­mentaram 5,4%, quase em linha com a inflação medida pelo IPCA, de 4,62% no período. Em algumas capitais, os imóveis já sobem menos que a média dos preços. É o caso de Curitiba, onde a alta deste ano foi de apenas 1%; Porto Alegre, de 3,4%; e Recife, de 3,9%. Em Brasília, a situação é ainda pior. Os imóveis se desvalorizaram em média 1% desde o começo do ano, se­gundo o FipeZap. “Há cidades com exces­so de oferta, onde os preços já não sobem mais. No caso de Brasília, se nota até algu­ma queda” diz o coordenador do FipeZap, Eduardo Zylberstajn.
O número mais preocupante, no entanto, é o das pessoas que desistiram de comprar um imóvel na planta no meio do caminho, Em dezembro de 2012, o percentual de distratos nas vendas dos imóveis era de 5,1%, segundo o Secovi-SR Em julho deste ano, já representavam 17,9% de todos os negócios fechados. Os distratos acontecem quando o comprador de um imóvel na planta devolve a unidade para a construtora antes de pegar as chaves e recebe de volta os valores já pagos descontados os custos de comercialização e administração. A disparada dos distratos costuma refletir dois cenários: a falta de capacidade de pagamento das parcelas restantes ou o desinteresse do comprador de ficar com o imóvel frente às novas con­dições de mercado. Fica a sensação de que, na dúvida, muitos investidores do mercado imobiliário preferiram acionar o “stop loss”. “Muitas vezes o comprador vê que um apartamento parecido com o seu agora está sendo vendido por um preço mais barato em um ‘saldão’ e prefere distratar”, afirma Paulo Fabbriani, presidente da Fabbriani Investments, empresa espe­cializada no mercado imobiliário.
Com mais imóveis novos entrando no mercado nos últimos anos e uma deman­da menos aquecida, também começa a demorar mais para que os lançamentos sejam vendidos. O indicador VSO (venda sobre ofertas), que mostra o percentual de unidades lançadas que tiveram um comprador, foi de 48,6% no acumulado do ano até agosto. Em agosto de 2013, o VSO acumulado havia sido de 67,4%. “Isso eleva o estoque das construtoras”, afirma Cláudio Bernardes, presidente do Secovi-SR O indicador é preocupante principalmente porque o mercado sentiu a queda nas vendas e lançou bem menos neste ano – o tamanho do ajuste na ofer­ta, no entanto, parece ter sido insuficien­te ante à redução da demanda.
O mercado de aluguéis também foi pego em cheio pela desaceleração. Os contratos novos de locação tiveram um reajuste de 3,52% em São Paulo nos últi­mos 12 meses encerrados em setembro, segundo o Secovi-SP. No mesmo período, o IGP-M, índice que corrige a maioria dos contratos, avançou 3,54%, Como compa­ração, em setembro de 2013 os aluguéis haviam subido 9,9% em 12 meses, contra um IGPM-M de apenas 4,4%, “Os reajus­tes da locação desaceleraram desde o início do ano, reflexo das dificuldades que a economia brasileira atravessa” diz Mark Turnbull, diretor de locação do Secovi-SR
No mercado corporativo, o cenário ruim é ainda mais latente, Em São Paulo, a taxa de vacância (imóveis sem inquilinos) de escritórios de alto padrão chegou a 20,5%, segundo dados da consultoria imobiliária Jones Lang La Salle. Isso quer dizer que, na média, a cada 10 escritórios de alto padrão para locação, dois estão vazios em São Paulo. Para se ter idéia de quão ruim são esses números, basta lem­brar que o mercado de escritórios chegou a registrar apenas 3,5% de taxa de va­cância há três anos e meio. A situação não tende a melhorar no curto prazo porque muitos empreendimento que começaram a ser construídos nos últimos dois anos devem chegar ao mercado nos próximos meses, pressionando ainda mais as taxas de vacância.
Com mais imóveis sem inquilino, os pre­ços de locação dos escritórios caíram. Se­gundo o último relatório da Jones Lang, o valor médio do aluguel de lajes corporati­vas de alto padrão em São Paulo foi de R$ 95 o m2 no segundo trimestre. No começo de 2013, estava em R$ 115 – e alguns empreendimentos mais cobiçados chegavam a cobrar mais de R$ 200 o m2, Com os pre­ços atuais, muitas empresas estão apro­veitando a maior racionalidade do merca­do para mudar para prédios mais modernos e bem localizados. “Hoje a mesa está vira­da para os locatários. 0 poder de barganha está do lado deles”, afirma Adriano Mantesso, gestor do BTG Pactuai Corporate Office Fund, conhecido como BC Fund, o maior fundo imobiliário do país.
Os reflexos do ciclo de baixa dos imó­veis também podem ser vistos na Bolsa, As ações das principais incorporadoras com ações listadas acumulam seguidos anos de perdas. Apenas nos 10 primeiros meses de 2014 (até o dia 24), a desvalori­zação acumulada foi de 23%. Excluindo da amostra a Brookfield, que teve uma alta atípica devido à oferta pública de re- compra para o fechamento de capital, a perda média supera 32%, Para analistas, empresas como a Rossi e a PDG precisa­rão de injeções de capital dos sócios para conseguir arcar com as dívidas.
BOLHA?
Entre janeiro de 2008 e o início deste ano, o preço dos imóveis residenciais em São Paulo disparou quase 200%, No Rio de Janeiro, a alta foi de 242%, Não é de se estranhar que um movimento tão acentuado levantasse a suspeita de bo­lha imobiliária, 0 argumento dos que acreditam nela é que não houve um crescimento da renda da população que justificasse tal valorização e que os pre­ços estariam artificialmente inflados pe­los juros abaixo da Selic cobrados na maioria dos financiamentos imobiliários e pelos subsídios à aquisição, como os do programa Minha Casa, Minha Vida.
Os especialistas mais incisivos chega­ram até a colocar uma data para a bolha estourar: após a Copa do Mundo, em julho. Não aconteceu, O que realmente se viu durante e logo depois do evento esportivo foi uma forte redução dos negócios. “O mercado desacelerou com força durante a Copa e, nos meses seguintes, foi devagar. O pessoal da imobiliária sentiu”, diz o cor­retor de imóveis Francisco Sampaio, da Leardi. A redução da atividade durante e após a Copa, no entanto, foi vista em di­versos setores da economia. No setor imo­biliário, onde decisões de compra são embasadas em muita pesquisa e comparação de preços, não era de se esperar que acon­tecesse algo diferente. “Foi um ano atípi­co. Sabíamos que seria assim, com Carna­val tardio, Copa, eleições. Mas a queda foi muito abrupta”, diz Bernardes.Um dos que defendem que os imóveis vivem uma bolha é o economista Adolfo Sachsida, pesquisador do Ipea. Seus es­tudos seguem a linha de raciocínio do I Prêmio Nobel de Economia Friedrich Hayek, um dos maiores defensores da Teo­ria Austríaca dos Ciclos Econômicos. O raciocínio é que existe um bolha quando o crédito em algum setor é estimulado artificialmente pelo Estado, “Quando o governo faz isso, aquele setor vai en­frentar um boom de crescimento por conta dos estímulos. Enquanto os incen­tivos continuarem, o crescimento do se­tor se mantém. Assim que o crédito aca­ba, o setor para. As evidências que encontramos [no estudo sobre a bolha] mostra que o governo brasileiro, por meio de uma política monetária equivo­cada, está criando uma bolha no setor imobiliário, direcionando crédito artifi­cial ao setor”, afirmou Sachsida em de­bate sobre a bolha imobiliária realizado pelo InfoMoney.
O professor Robert Schiller, outro Prê­mio Nobel de Economia, também aler­tou para a possibilidade de bolha no mercado imobiliário brasileiro no ano passado, Um dos maiores especialistas em preços dos imóveis nos EUA, Shiller sempre repete que os preços dos imó­veis americanos subiram de acordo com a inflação nos últimos 120 anos – e que qualquer movimento atípico é momen­tâneo e será corrigido nos anos seguin­tes. “Quando isso acontece de forma generalizada, pode-se dizer que há uma bolha, Mas não acho que vivemos isso no mercado imobiliário brasileiro, Nos últimos 10 anos, houve um forte au­mento de renda e melhora das rendi­ções de financiamento. Isso naturalmente mente provoca um aumento dos preços, mas não é o suficiente para configurar uma bolha”, defende Zylberstajn. O pró­prio Sachsida descarta uma queda abrupta dos preços como aconteceu na Europa e nos EUA com a detonação da crise do subprime. “Confesso que não acho que os preços vão cair, Minha visão é que eles vão ficar estagnados ou no máximo terão uma queda bem leve.”
Discretos e cautelosos, os maiores bancos privados brasileiros têm sido bem mais restritivos na concessão de fi­nanciamentos desde 2013. De acordo com gerentes de agências ouvidos pelo InfoMoney, duas formas de reduzir o ris­co da carteira imobiliária que vêm sendo adotadas são a redução do limite do per­centual do imóvel que será financiado e a exigência da comprovação de uma ren­da maior pelo comprador. Na média, os bancos têm liberado financiamentos equivalentes a menos da metade do va­lor atual dos imóveis – o que reforça a garantia das instituições financeiras caso o os preços despenquem com uma eventual explosão da bolha imobiliária.
O que bancos, incorporadoras e po­tenciais investidores precisarão monito­rar nos próximos meses é se o nível de emprego e de renda continuarão firmes e se o governo terá condições de manter ou até mesmo acelerar os subsídios con­cedidos aos compradores. Enquanto não houver uma reversão nesses fatores, um estouro de bolha está descartado. Por ora, o que se percebe é que a própria suspeita de bolha e as notícias de desa­celeração retroalimentam a diminuição das vendas. Bombardeado de informa­ções e com medo de fazer um mau ne­gócio e perder dinheiro, o futuro com­prador prefere esperar um pouco mais. “O consumidor que pretende comprar um imóvel vive um momento de indeci­são, Ele ouviu alguém falar que os pre­ços iriam cair, resolve não arriscar e par­te para a locação”, afirma Fernando Sita, diretor da imobiliária Coelho da Fonseca, 0 resultado desse movimento é traduzi­do nos números de imóveis alugados pela imobiliária. Segundo Sita, houve um aumento de 40% na locação nos primeiros sete meses deste ano.
Mesmo que não haja um consenso so­bre bolha, todos os especialistas ouvi­dos pelo InfoMoney concordam que não dá para esperar que os imóveis se valori­zem como no passado recente, “Cada vez mais é preciso analisar bem o que está comprando e avaliar as expectativas de valorização. Não se pode tomar como parâmetro a valorização dos últimos anos. Elas não se sustentam mais”,diz Cláudio Hermolin, vice-presidente da I Ademi-RJ (Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário).
O QUE FAZER?
Com tantos números negativos, o cená­rio é de desespero? Por ora, não, Já era esperado que mais cedo ou mais tarde os preços parariam de subir tão rápido. Como nem mesmo os profetas da bolha imobiliária enxergam uma iminente re­dução drástica de preços, quem preten­de comprar um imóvel agora deve pes­quisar bastante antes de fechar negócio, 0 presidente do Secovi afirma que ainda há oportunidades em algumas regiões. “Existem negócios interessantes, mas pontuais, em vários lugares. São imóveis remanescentes de empreendimentos que foram lançados e não foram todos vendidos.”
Fernando Sita afirma que o momento é favorável às pechinchas. “Com mais ofer­ta, o comprador pode negociar mais. Não feche negócio no primeiro imóvel que vi­sitar.” Se o imóvel tem problemas como ser vizinho de porta de uma escola ou supermercado ou se trata de um aparta­mento no primeiro andar, por exemplo, então o comprador tem ainda mais chan­ces de obter um desconto representati­vo. Outro cuidado importante é pesquisar e negociar as taxas de juros do financia­mento imobiliário, Bancos públicos como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil costumam oferecer taxas mais atraentes nessa linha, mas, dependendo do relacionamento que você possui com um banco privado, as condições podem ser vantajosas.
Quem planeja comprar um imóvel para investir também deve ser bastante crite­rioso. Como os preços dos imóveis não devem mais subir tanto como no passado recente e podem até cair um pouco, o in­vestidor deve levar isso em conta antes de fechar negócio. Outro problema é que os juros subiram no Brasil – o que aumen­ta a atratividade de aplicações financei­ras em relação ao mercado imobiliário, Com os títulos públicos de longo prazo pagando ao menos 11% ao ano, é muito difícil alcançar uma rentabilidade pareci­da no mercado imobiliário, ainda mais in­cluindo na conta os custos elevados de transação – como impostos, corretagem, cartório, etc. No cenário atual, só enxer­gue o investimento em um imóvel como boa pedida caso haja expectativa de re­torno de ao menos 15% ao ano entre alu­guéis e valorização da propriedade.
Já para quem quer vender um imóvel, o segredo é ter paciência. Os negócios esfriaram e os compradores sabem dis­so. Se o vendedor não tem pressa para colocar o dinheiro no bolso, a recomen­dação é esperar até que chegue uma oferta justa. É importante lembrar que o mercado imobiliário não se move rápido como a Bolsa, Mesmo que as condições da economia continuem se deterioran­do, lembre-se que não existe por ora a expectativa de forte queda nos preços. Esperar uma oferta atraente, portanto, é, sim, uma opção.
SALDÕES
“Outlet”, “saldão”, “liquidação”. As frases que os brasileiros nos acostumamos a ver nas vitrines dos shoppings para atrair consumidores agora também viraram lugar comum em anúncios publicitários de imóveis. A única diferença é que os produtos oferecidos com desconto valem centenas de milhares de reais, ou às vezes até alguns milhões. São imóveis vendidos em várias cidades do país com descontos que podem chegar a R$ 560 mil, segundos os anúncios divulgados com estardalhaço recentemente. PDG, CCDi e Rossi foram algumas das grandes incorporadoras que aderiram aos saldões com o objetivo de desovar o estoque e fazer caixa para ter fôlego para terminar outros empreendimentos e arcar com dívidas. “Quando as empresas ficam com muitos imóveis remanescentes, elas passam e ter menos liquidez [dinheiro em caixa]. Além disso, precisam pagar condomínio, faxineira e outras despesas do imóvel. O que elas fazem? Calculam todo esse custo, trazem o valor presente e dão um desconto para vender agora e colocar dinheiro no caixa”, explica Bernardes, do Secovi.


Muitas vezes esse tipo de desconto deve ser visto com cautela por potenciais compradores porque não passam de jogadas de marketing. Nos saldões mais recentes, entretanto, os descontos não apenas eram reais como também agressivos demais, na visão dos concorrentes. Para Paulo Fabbriani, a estratégia dos saldões é equivocada e prejudica o setor como um todo. O temor dos especialistas é que as pessoas que já compraram seus imóveis percebam que há preços melhores no mercado e busquem rescindir seus contratos fomentando um clima de “corram enquanto é tempo”. “Estamos tratando de um bem de alto valor em que se pressupõe que o comprador seja qualificado. Não estão vendendo pipoca. Por isso é preciso que haja uma política mais assertiva de descontos para vender os imóveis que ficaram no estoque, e não as promoções que fizeram”, diz. Já o presidente do Secovi-SP lembra que os saldões podem representar uma boa opção para os compradores acharem bons preços. Mas Antonio Setin, presidente e fundador da Setin Incorporadora, alerta que é preciso avaliar se não se trata de um “mico”. “Às vezes [o imóvel com desconto] é voltado para os fundos, no térreo ou no primeiro andar, onde nem bate sol.”

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