Direto de Vancouver: um mercado muito aquecido é o pior pesadelo do investidor

A região de Vancouver, local em que imóveis de milhões de dólares são vendidos em segundos e onde o preço médio de casas atingiu R$ 4,9 milhões.


O gráfico dos preços dos imóveis está sinistramente parecido com a inclinação das ladeiras que levam para as montanhas ao redor dessa linda cidade.



Verificação in loco


Algumas coisas ficaram mais claras presenciando o fenômeno in loco. Vancouver é preferida pelos chineses porque eles podem se sentir em casa e ao mesmo tempo usar os imóveis como reserva de valor.

Todas as placas do comércio estão em inglês e chinês. Nas lojas, há sempre alguém que fale chinês. Poderia jurar que estou na China.

Todo esse dinheiro estrangeiro, os juros de financiamento imobiliários extremamente baixos – 2% ou 3% ao ano – e uma boa geração de empregos na cidade deixou a situação complicada para investidores e moradores.
 


 

 

Ferrari, Maserati e McLaren


Uma pesquisa mostrou que mais de 90% dos jovens não têm esperança de conseguir comprar um imóvel durante a sua vida.

Eles estão competindo por moradia com a nata da população chinesa. A China tem mais de 1 milhão de pessoas consideradas muito ricas (high net worth individual), com aplicações financeiras acima de US$ 1 milhão.

Foi a primeira vez que vi uma Ferrari, uma Maserati e um McLaren parados no mesmo piso de um prédio residencial.

Para os jovens canadenses, sobra o aluguel. Ironicamente, um mercado aquecido se reflete nos preços de aluguel também. Um chinês pode comprar um imóvel e deixar vazio, simplesmente porque só está preocupado em ter uma reserva de valor.

O resultado é que a vacância em imóveis residenciais em Vancouver é de 1%, praticamente inexistente! O valor do aluguel é decidido por meio de leilão, o que resulta em mais de R$ 7.250 mensais para um apartamento de um dormitório.

Essa guerra por moradia acabou afetando meu bolso. Quando fui alugar o apartamento em Vancouver, cerca de 4 meses atrás, havia pouquíssimas opções e muito caras. Tive de abrir a carteira.

Outro resultado incrível dessa situação de mercado é a enorme quantidade de construções ocorrendo na região. Numa pesquisa informal, consegui encontrar pelo menos dez complexos de prédios de apartamentos e um enorme shopping center sendo construídos num raio de um quilômetro.




 

 

Inferno do investidor imobiliário


A impressão que se tem é que estamos vivendo o paraíso do investidor imobiliário. Preços de imóveis na lua, locatários disputando imóveis a tapa e dinheiro estrangeiro fluindo a todo vapor.

Mas o que vejo de verdade é um mercado com muito mais perigos do que vantagens. Está longe das condições que gostamos. Com preços tão esticados, temos muito mais downside do que upside.

Não é realista esperar que um mercado que exclui 90% dos jovens seja saudável.

A China vem ensaiando uma forte redução de sua economia faz muito tempo. Resta pouca dúvida que esta parada terá um efeito sobre a demanda de imóveis de Vancouver. Conhecemos muito bem a situação de um país que para de crescer de forma abrupta, como aconteceu com o Brasil. O dinheiro para imóveis simplesmente some.

A outra questão importante é a taxa de juros, baixíssima, combinada com uma nação de pessoas com o maior comprometimento de renda com dívidas dentre os países desenvolvidos.

Reprodução: FinancialSense.com

Traduzindo para o bom português, os canadenses estão se entupindo de dívidas para fazer frente aos custos de moradia cada vez maiores.


Como operar num mercado tão aquecido?


Saia desse mercado enquanto a banda ainda toca uma música boa. Logo estarão tocando as marchinhas de carnaval, marcando o fim da festa.

Em um outro , deixamos claro que uma entrada no pico de preços pode representar um retrocesso de décadas em suas finanças.

Se mesmo contra um melhor juízo alguém quiser continuar num mercado como esse, a recomendação é para realizar operações muito rápidas e com pequenos montantes envolvidos. Imóveis com necessidade de mudanças que possam ser feitas rapidamente para vender mais caro em menos de três meses.

E realizar transações somente com recursos em caixa, nunca com financiamento. Se o mercado parar no meio do processo, o investidor não quebrará, porque tem todos os recursos para terminar a operação, mesmo com prejuízo.

As operações para compra de propriedades para aluguel com financiamento são extremamente perigosas neste momento. Os aluguéis estão em níveis que não são sustentáveis no longo prazo.

Mesmo com um gross yield de 4% ao ano, que é compatível com custos de financiamento de 2% ao ano, os aluguéis cairão fortemente quando a China der uma parada em sua economia, quando a taxa de juros começar a subir, se começar a haver inadimplência nos financiamentos ou se a economia de Vancouver parar de gerar empregos.

Uma queda de aluguel é o pior pesadelo para quem busca retorno de longo prazo com esse tipo de imóvel. O mercado corrige o preço do imóvel para baixo imediatamente, numa proporção de 25 vezes, e não há correção possível. O mercado levará anos para atingir os mesmos preços.

YBBRIO ALEXANDRE YOKOYAMA FINANCIAL ASSET

YBBRIO ALEXANDRE YOKOYAMA FINANCIAL ASSET
SÃO PAULO RIO DE JANEIRO LONDRES TOKYO

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