Corretoras passam a analisar fundos imobiliários



"A expectativa de mercado de alteração da política monetária pressionou a carteira no mês de março. Com isso, tivemos queda de 3,91%. Para abril, dada nossa estratégia mais conservadora, sugerimos a venda do ativo RBPR11. Não recomendamos a entrada de nenhum ativo em seu lugar." O investidor mais descuidado que se depara com o texto acima, um trecho do boletim de abril da corretora paranaense Omar Camargo, vai logo deduzir que se trata de mais uma das tantas carteiras recomendadas de ações que as corretoras divulgam mensalmente. Afinal, em que outro contexto se poderia encontrar a menção a uma queda de quase 4% de um portfólio e a sugestão de venda de um ativo?
Pois o texto acima é, na verdade, um trecho da carteira recomendada de fundos imobiliários da Omar Camargo para abril. Mais do que uma prosaica aplicação de renda fixa, em que o dinheiro pinga na conta do investidor religiosamente todos os meses, fundos imobiliários são investimentos de risco - e precisam ser acompanhados de perto. "A dinâmica do fundo imobiliário é similar à da renda variável", afirma Sérgio Belleza, sócio da consultoria Fundo Imobiliário. "Uma vez, mandei a um cliente o gráfico da cota de um fundo grande, que pagava o provento em dia, e ele tomou uma baita susto. O gráfico parecia uma montanha-russa."
Uma amostra do caráter de renda variável do investimento é o próprio desempenho IFIX, índice que reflete uma carteira teórica de 49 fundos. Após subir 35,02% em 2012, o índice avançou 2,54% em janeiro, caiu 0,99% em fevereiro e 1,13% em março. O risco do investimento pode ser visto com mais nitidez ainda quando se analisa o comportamento específico de alguns fundos. Um bom exemplo é o valor da cota do Floripa Shopping, fundo que possui parte de um shopping na capital de Santa Catarina. A cota caiu 2,42% em janeiro, 16,69% em fevereiro e 1,01% em março, fechando o primeiro trimestre com desvalorização acumulada de 19,52%.
Quem não se atentar ao vaivém das cotas pode entrar no fundo na hora errada e ver o investimento minguar. A boa notícia é que, após o crescimento espetacular da modalidade entre 2012 e março deste ano (salto de 66 para 100 do número de fundos listados e crescimento de 300% do volume negociado), as corretoras começam a se movimentar. Em janeiro, a Souza Barros tornou-se a primeira corretora tradicional a divulgar uma carteira recomendada. E pelo menos outras quatro disseram ao Valor que vão passar nos próximos meses a ter relatórios periódicos com recomendação de fundos imobiliários. Até o fim do ano passado, apenas a Omar Camargo e a butique de investimentos Inva Capital tinham uma carteira recomendada de fundos imobiliários. A Empiricus, que não atua como corretora, também vende relatórios de análise sobre esses fundos.
"A ideia da carteira surgiu da demanda dos clientes, que estavam meio perdidos com tanta oferta de fundo", diz Clodoir Vieira, economista da Souza Barros, que optou por um portfólio trimestral, composto por cinco fundos. "O objetivo não é estimular a especulação. Mas não dá também para comprar a cota e esquecer, porque o cenário pode mudar", afirma.
Em março, por exemplo, a carteira recomendada da Souza Barros caiu 4,96%, principalmente em razão do recuo de 12,67% da cota do fundo Hotel Maxinvest. Apesar do desempenho fraco no primeiro trimestre (recuo de 6,87%), Vieira manteve as mesmas recomendações. Segundo o economista, não houve mudança de fundamentos dos fundos, e as cotas oscilaram apenas por questões pontuais do mercado. Com a queda da cota Hotel Maxinvest em março, para R$ 288,11, o "dividend yield" do fundo (ganhos com a distribuição de proventos) é estimado por Vieira em 15,25% para os próximos 12 meses. "A queda em março abriu uma oportunidade excelente de ganho com proventos", diz.
Também de olho na expansão dos fundos imobiliários, a Citi Corretora criou no fim de 2012 relatório mensal de análise. Além de um guia dos fundos, à moda dos "stock guide" de ações, há uma seção com os destaques. "Não é ainda uma carteira recomendada, mas devemos caminhar para isso este ano. É uma questão de ajustes internos", afirma Fernando Siqueira, economista-chefe da Citi Corretora. "Aos poucos, vai ficar claro que fundo imobiliário é renda variável".
No relatório de março, por exemplo, Siqueira analisa o impacto que o fim do período de garantia de rentabilidade mínima provoca em alguns fundos. É o caso do Floripa Shopping, cuja cota caiu no primeiro trimestre. O fundo garante até setembro deste ano provento mínimo de R$ 8,8 por cota. Tirando a garantia, a distribuição ficaria entre R$ 4,5 e R$ 5 por cota, pelas projeções de Siqueira. "Isso seria menor que o CDI", diz o economista. "Ter garantia não é ruim. O problema é o fundo não ser capaz de gerar a renda prometida após a garantia. E o Floripa sofreu com o anúncio do aumento das despesas, o que diminui a perspectiva de distribuição de proventos."
A grande ameaça aos fundos imobiliários neste ano é a possibilidade de alta da taxa básica de juros, dizem analistas. E isso pode surpreender os investidores que entraram no início do ano esperando o mesmo desempenho de 2012. Os proventos de muitos fundos podem ficar menores que a variação do CDI, provocando saída de investidores. Siqueira, do Citi, estima que uma alta da Selic de 7,25% para 8,25% possa provocar uma queda de 2,5% nas cotas. "No ano passado, por conta da queda de juros, quase todos os fundos subiram. Isso não vai se repetir. O investidor vai ter que analisar fundo por fundo, entender os riscos e o 'timing' para entrar", afirma Arnaldo Curvello, diretor da Ativa Corretora, que promete o lançamento de uma carteira recomendada de fundos ainda neste trimestre.
Desde janeiro, a Rico.com, home broker da Octo Investimentos, divulga relatório semanal com análise do comportamento de fundos imobiliários com volume negociado acima de R$ 50 mil na semana. Em fevereiro, a corretora soltou sua primeira recomendação de compra: o fundo de fundos BTG Pactual Corporate Office Fund. Embora o foco seja na distribuição de proventos, que deve bater o CDI, a Octo também vê boas chances de valorização das cotas. Isso porque a liquidez vem aumentando e o fundo tem uma meta de distribuição agressiva de rendimentos, dos atuais R$ 10 por cota para R$ 15 por cota a partir de 2015. "Há uma demanda crescente dos investidores por indicações e análise", diz Roberto Indech, da Octo, que tem 3 mil investidores em fundos imobiliários, ou 10% da base de aplicadores ativos (que realizaram ao menos um negócio nos últimos três meses).
O próximo passo, segundo Indech, é o lançamento uma carteira recomendada, que deve sair do forno ainda este ano. O portfólio deve trazer entre 15 e 20 fundos, com divulgação mensal, mas perspectiva de ganhos no médio e longo prazos. "A ideia é oferecer um cardápio com os fundos mais interessantes em um horizonte de alguns meses, com alguma troca pontual de fundo", diz Indech.
Outra corretora que pretende pôr uma carteira recomendada de fundos de ações na rua este ano é a Concórdia. Neste trimestre, afirma Mauro Mattes, responsável pela área de operações estruturadas corretora, começará a ser divulgado um relatório de análise dos fundos, mas sem recomendação de compra ou venda. A proposta, segundo Mattes, é criar primeiro o hábito de acompanhamento dos fundos por parte dos investidores. A maioria deles, diz, hoje apenas compra a cota na oferta primária e deixa de acompanhar o desempenho das carteiras.
"Como geralmente o provento supera o CDI, ninguém não se preocupa. O brasileiro está acostumado a investir em imóveis e acha que o fundo é a mesma coisa. Não percebeu ainda que é renda variável", diz Mattes. "Passada a primeira fase de educação do investidor, vamos começar a indicar compra de fundos no mercado secundário."

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