Renda alternativa



Com o juro básico da economia na mínima histórica - e caminhando para níveis ainda mais baixos -, os fundos imobiliários voltam a chamar a atenção do investidor, especialmente daquele que hoje está concentrado na renda fixa. O grande atrativo, na visão de especialistas, está nos fundos listados em bolsa com distribuição regular de rendimentos, obtidos a partir do aluguel dos imóveis em carteira. Além de ser compatível com as aplicações de renda fixa tradicional, esse rendimento é isento de imposto para a pessoa física.
"A combinação entre o dividendo mensal isento de IR e a possibilidade de ganho de capital é poderosa para a pessoa física nesse cenário de queda acentuada do juro", afirma o diretor da Brazilian Mortgages, Vitor Bidetti. E é isso que explica, na opinião dele, a forte procura pela aplicação nos últimos meses. Na instituição, conta Bidetti, a maioria das ofertas tem encerrado com excesso de demanda. "O investidor começou a se mexer e o fundo imobiliário virou estrela na busca por diversificação."
Levantamento da consultoria Fundo Imobiliário com 47 fundos imobiliários listados em bolsa - selecionados segundo a frequência com que distribuem renda - mostra que o retorno médio com dividendos distribuídos em maio foi de 0,71%, levando em conta o preço da cota no último dia do mês. Isso equivale ao CDI, que no mês variou 0,70%, com a diferença que para a pessoa física esse ganho é isento de IR. Em qualquer outra aplicação de renda fixa tradicional, como fundo DI ou Certificado de Depósito Bancário (CDB), há incidência de IR a uma alíquota que varia de 22,5% para prazos de até seis meses a 15% para investimentos acima de dois anos.
O consultor Sérgio Belleza Filho, sócio da Fundo Imobiliário, pondera que, apesar de ser uma alternativa para o investidor que busca dividendos mensais, o fundo imobiliário não é renda fixa, já que os aluguéis podem subir ou cair, assim como o valor da cota na bolsa. O movimento acentuado de queda de juro a partir de agosto, afirma Belleza, levou a um aumento da procura por fundos imobiliários, o que acabou sancionando uma valorização expressiva das cotas em bolsa.
Nos últimos 12 meses até maio, segundo o estudo, a taxa média de retorno dos 47 fundos analisados foi de 29,2%. Só a variação das cotas foi responsável por aproximadamente 16,4% (na conta não está incluído o imposto de renda, cuja alíquota para o ganho de capital nesse caso é de 20%). A rentabilidade proporcionada pela distribuição de rendimentos no período ficou em 8,38%, na média.
Segundo Belleza, a cota na bolsa oscila basicamente em função de duas variáveis: a queda da taxa Selic e a renda distribuída. Se o juro cai, o investidor do fundo imobiliário passa a aceitar uma renda menor, o que significa pagar mais pela cota. No segundo caso, um fundo que consegue negociar aumento do valor de aluguel, ou porque tem bons inquilinos ou porque o mercado de locação está em alta, passando a distribuir mais renda, também tende a atrair investidores, o que acaba puxando o valor da cota.
Belleza cita o caso do fundo BB Progressivo, administrado pela Caixa Econômica Federal, que conseguiu negociar com o Banco do Brasil um aumento no valor do aluguel pago pela instituição, elevando em cerca de 40% a renda que vinha distribuindo ao cotista, de cerca de R$ 15 para R$ 21. Em 12 meses, a carteira teve um retorno com dividendos de quase 10%, o que contribuiu para a valorização de 31% da cota. Com isso, o retorno total no período superou os 45%.
Daqui para frente, retornos como esse tendem a ser mais difíceis de acontecer, até por conta do cenário de estabilização de preços dos imóveis. "Olhando para frente, não devemos ver um crescimento tão forte do mercado imobiliário como nos últimos anos, havia uma defasagem histórica de preços", pondera Bidetti, da Brazilian Mortgages. Mas ele ainda vê oportunidades de ganhos. A maioria dos fundos que geram renda atuam nos segmentos comercial, de shoppings e de logística, ramos que ainda teriam espaço para expansão.
O executivo afirma que as ofertas primárias estão chegando ao mercado com uma perspectiva de distribuição de rendimento que varia de 8% a 9% ao ano, o que já é suficiente para garantir o CDI. No mercado secundário, conforme o estudo da consultoria Fundo Imobiliário, o dividendo dos últimos 12 meses variou de 5% a 12%, levando em conta o valor da cota no último dia do mês.
Para o sócio da Fides Asset Management, Otávio Vieira, à medida que o Brasil passe a trabalhar com um juro real mais baixo por mais tempo, é possível esperar uma segunda onda de apreciação do mercado imobiliário. "Hoje estamos em uma fase intermediária, mas, se o juro real permanecer baixo por um longo período, a tendência é de um aumento da oferta de financiamentos imobiliários de longo prazo e, consequentemente, da demanda por imóveis", explica.
"O juro caminhando para os 8% ao ano tende a gerar uma demanda adicional por imóvel", afirma o responsável pela gestão de fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), André Freitas. Ele aposta no crescimento do setor, embalado por um grupo de grandes investidores individuais de imóveis que ainda está fora do mercado.
"Já temos 72 fundos imobiliários listados em bolsa, representando mais de R$ 15 bilhões de valor de mercado, o que mostra que o segmento se materializou como uma alternativa de investimentos diante da queda de juros", ressalta. Esse volume pode chegar a R$ 20 bilhões no fim do ano, acredita Freitas, se tudo que estiver registrado e em análise na Comissão de valores Mobiliários (CVM) vier a mercado. E, com mais alternativas e fundos maiores - já há carteiras com mais de R$ 1 bilhão em ativos -, a tendência é de que grandes investidores passem a se interessar pelo mercado, continua o executivo.
Com carteiras pequenas, a regra da isenção de imposto - válida para o investidor pessoa física que não tem mais de 10% das cotas de um fundo listado em bolsa e com pelo menos 50 cotistas - acaba restringindo o acesso dos grandes aplicadores. "Tem muito investidor de R$ 20 milhões com carteira própria de imóveis que está começando a olhar o fundo imobiliário", diz. Uma das grandes vantagens do fundo, continua Freitas, é a administração profissional dos imóveis em carteira.
Bidetti, da Brazilian Mortgages, lembra ainda que o imóvel para o brasileiro é considerado um porto seguro. Mesmo com o cenário de crise no exterior e de uma visão mais conservadora para o crescimento econômico doméstico, Bidetti aposta no crescimento dos fundos imobiliários, uma vez que ainda existe uma concentração muito grande de recursos aplicados na renda fixa do país. "A migração não acontece da noite para o dia, mas o dinheiro está se movendo lentamente e os fundos imobiliários estão apenas engatinhando", afirma. Um indicador de que o segmento é promissor, na opinião do executivo, é a maior participação dos grandes bancos na distribuição dos fundos imobiliários.
Vale lembrar que, antes de entrar no segmento de fundos imobiliários, o investidor precisa avaliar os imóveis em carteira e as perspectivas de aumento de receita de aluguel e valorização do bem. Trabalho que exige conhecimento especializado. Uma das alternativas para o investidor individual, segundo Vieira, da Fides, é delegar a avaliação para gestores de carteiras ativas. Outro caminho para minimizar o risco, segundo Belleza, é buscar fundos com mais de um empreendimento em carteira ou vários inquilinos.

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