O impacto do estouro do orçamento na margem das incorporadoras


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Um dos temas mais atuais no segmento imobiliário é a inflação dos custos de produção. Qual o impacto desse aumento sobre as margens? Como o fenômeno do estouro do orçamento é tratado pelo método contábil adotado pelo setor?

A metodologia contábil utilizada pelo setor imobiliário - o “percentage of completion” - apresenta algumas peculiaridades. A receita vai sendo contabilizada de acordo com a venda e o ritmo da obra e não somente mediante a entrega do produto como nos demais setores.
No post “A análise do setor imobiliário e suas particularidades – parte I”, de 30/08/11, expliquei esquematicamente como ocorre o reconhecimento da receita. Há uma defasagem entre a venda e o reconhecimento da receita, que obedece também ao ritmo da construção. Essa característica leva a distorções na comparação do múltiplo P/L (preço por lucro) do setor imobiliário versus os demais segmentos. E mesmo os múltiplos de duas incorporadoras podem não ser perfeitamente comparáveis, pois as empresas podem apresentar ciclos construtivos distintos e, por consequência, os reconhecimentos de receita serão diferentes também. Para equalizar os múltiplos, indiquei, no post, uma metodologia alternativa usando o “lucro na margem”.
O método contábil também distorce o patrimônio líquido e, por sua vez, o múltiplo P/VPA (preço por valor patrimonial) e o retorno sobre o patrimônio líquido (RPL). Esses temas foram discutidos em outro post “A análise do setor imobiliário e suas particularidades – parte II”, de 31/08/11. Como a venda somente é reconhecida como receita após a construção, boa parte da venda é indicada em notas explicativas, logo fora do balanço. Logo o último patrimônio líquido se encontra desatualizado. Adicionando-se a parcela de venda fora do balanço ao último patrimônio líquido, teremos um patrimônio líquido mais atualizado, mais fidedigno. No post, indiquei uma métrica para analisar o RPL versus a taxa básica de juros da economia, a Selic.
Um tema atual do setor é o “estouro do orçamento”. Já ocorreu com várias companhias PDG, Gafisa, MRV, Cyrela, CCDI, Trisul ... O que é isso? Nada melhor do que utilizar um exemplo hipotético para explicá-lo. Elaborei o exercício a seguir originalmente em relatório da Bradesco Corretora em março de 2011.
No início da obra, a incorporadora estima quanto custará a construção. Suponhamos R$ 68, sendo R$ 10 o valor do terreno e R$ 58 a mão de obra e material. Considere que todo o projeto tenha sido vendido no primeiro dia de lançamento (t0) por R$ 100. Logo a margem bruta estimada para o projeto será de 32% ((R$100 – R$ 68) / R$100).
Em t0, o custo incorrido alcança 14,7% do estimado. Por quê? Embora a obra ainda não tenha sido iniciada, a incorporadora já pode contabilizar o preço do terreno (R$ 10). Ele representa 14,7% do total da obra (R$ 10 / R$ 68). Assim, haverá reconhecimento de R$ 14,7 como receita e a diferença de R$ 85,3 (a venda total de R$ 100 – R$ 14,7) aparecerá em nota explicativa.
Logo o lucro bruto alcançará R$ 4,7 (R$ 14,7 – R$ 10) com margem bruta de 32% (R$ 4,7 / R$ 14,7).
Abaixo, o modelo de partidas dobradas indicando os lançamentos contábeis no trimestre inicial t0.
Em t1, a obra avançou 20%. Assim o custo alcança R$ 13,6 (20% de R$ 68), sendo que R$ 10 já foram contabilizados no período anterior. R$ 3,6 são adicionados ao custo dos produtos vendidos na demonstração de resultados. R$ 20 (20% de R$ 100) já podem ser reconhecidos como receita. Como R$ 14,7 foram levados à receita em t0, em t1 mais R$ 5,3 são contabilizados. O lucro bruto agregado em t1 alcança R$ 6,4 (R$ 20 – R$ 13,6) com margem bruta de 32%, a margem esperada no início do projeto.
Mas suponha que a administração da companhia veja que o custo esperado de R$ 68 está subdimensionado. O custo total da obra agora é estimado em R$ 73.
Assim, em t1, a receita não pode mais atingir R$ 20. O gasto da obra até então de R$ 13,6 representa apenas 18,6% do total do custo (R$ 13,6 / R$ 73). Assim apenas R$ 3,9 de receita serão reconhecidos em t1 e não mais R$ 5,3. O lucro bruto acumulado despencará para R$ 5 em decorrência da menor receita. A margem acumulada cairá para 27% (R$ 5 / R$ 18,6). A margem no trimestre t1 será de apenas 8,5%. Lucro bruto de R$ 0,3 (R$ 3,9 – R$ 3,6) sobre receita de R$ 18,6.
Em t2, se a obra tiver avançado 40%, a receita agregada será de R$ 40 e o custo agregado até o momento será de R$ 29,2, sendo R$ 13,6 já incorridos anteriormente.  A partir da revisão original do custo da obra (e caso não ocorram outras), a margem total do projeto e as trimestrais permanecerão em 27%, não retornando ao nível inicial de 32%.
Em resumo, a margem no trimestre no qual ocorre a revisão apresenta forte queda – de 32% para 8,5% – mas recupera-se nos períodos posteriores. No exemplo, alcança 27%. Contudo não retorna jamais para o nível inicial de 32%. 



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